Investimentos em logística e avanço do e-commerce aquecem construção de galpões no país

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Investimentos em logística e avanço do e-commerce aquecem construção de galpões no país praethip/Envato
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O fechamento dos serviços não essenciais e as medidas restritivas necessárias para frear o avanço do coronavírus forçaram a aceleração da digitalização do país. Com os históricos gargalos da falta de investimento público em infraestrutura, as empresas privadas tomaram para si o papel de melhorar a logística de entregas no país. Na semana passada, por exemplo, o Magazine Luiza (MGLU3) reforçou que deve investir ainda mais na área em 2021 para reduzir o tempo de entrega de produtos próprios e vendidos por lojistas que usam sua plataforma de comércio eletrônico.

A varejista brasileira já vinha há alguns anos apostando suas fichas no aperfeiçoamento de suas entregas. Em outubro ano passado, a companhia anunciou a compra da GFL Logística, uma das principais plataformas de logística para o e-commerce e que atua, majoritariamente, no interior de São Paulo e sul de Minas Gerais. Junto com ela, a rede varejista também adquiriu a plataforma de tecnologia SincLog, utilizada pela GFL e mais de 30 transportadoras. As empresas se somaram à startup de tecnologia logística Logbee, adquirida em 2018.

O pensamento do Magazine Luiza tem alinhamento com outras empresas da área. Com o crescimento forte tanto no shopping virtual quanto na área financeira no ano passado, o Mercado Livre (MELI34) separou R$ 10 bilhões para investir neste ano em entregas cada vez mais eficientes. A expectativa é que o Mercado Envios, nome da área de logística, trilhe percurso parecido ao do Mercado Pago, segmento de serviços financeiros, que movimenta mais dinheiro do que o próprio shopping virtual. O volume de pagamentos processados no ano passado, nos 18 países da América Latina em que o Mercado Livre está presente, foi de quase US$ 50 bilhões. Já as vendas das lojas abrigadas na plataforma somaram US$ 20 bilhões.

"Por enquanto, estamos trabalhando para solucionar, facilitar e agilizar a entrega das vendas dos clientes. Mas quando esse gargalo estiver resolvido, podemos oferecê-lo a terceiros. Entre outros movimentos, os recursos farão com que o número de funcionários do Mercado Livre passe dos atuais 5 mil para mais de 10 mil, até o fim do ano", diz Stelleo Tolda, presidente do Mercado Livre para a América Latina.

As transportadoras também participam deste movimento. Fundada em 2013 pelo francês Fabien Mendez e pelo brasileiro Arthur Debert, a Loggi se tornou uma startup unicórnio construindo uma malha logística que vai desde pequenas entregas locais até envios de pacotes por todo o país. Depois de um ano de 390% de crescimento nos negócios, a empresa anunciou, no fim de fevereiro, ter recebido um aporte de R$ 1,15 bilhão em sua rodada de captação série F.

Para a Loggi, o novo investimento é importante porque irá acelerar o crescimento em um momento muito promissor para o negócio. Desde março do ano passado, quando a pandemia provocou um boom no e-commerce brasileiro, o volume de pedidos processados pela companhia deu um salto sem precedentes, forçando a empresa a pausar sua expansão geográfica para poder dar conta de atender a demanda. Só em 2020, R$ 150 milhões foram investidos na abertura de seis novos centros de distribuição.

"Não adianta investir em capilaridade pelo país sem garantir um bom funcionamento do coração do negócio — os centros de distribuição. Ao longo do ano, a meta é abrir pelo menos mais sete novos cross-dockings, onde as encomendas recebidas dos remetentes são colocadas no caminho dos destinatários", afirmou o diretor financeiro da Loggi, Thibaud Lecuyer.

Vacância dos galpões logísticos fechou 2020 em 14,3%

Com a alta demanda, as desenvolvedoras de galpões de alto padrão também estão ampliando os investimentos em novos projetos. Dados da consultoria JLL, divulgados em fevereiro deste ano, apontam que a taxa de vacância dos condomínios logísticos no Brasil fechou o ano de 2020 em 14,3%. O índice é o menor registrado desde 2013, quando o estudo teve início. Os volumes de absorção bruta e líquida também bateram recorde, tendo acumulado no ano 2,5 milhões de m² e 1,5 milhão de m², respectivamente.

Mesmo com o estado de São Paulo impulsionando o mercado no último trimestre, com cerca de 75% da absorção, 2020 foi um ano com movimentações expressivas em outras praças. Rio de Janeiro e Minas Gerais receberam grandes volumes de locações durante o ano nas regiões de Duque de Caxias (232 mil m²) e Extrema (75 mil m²), respectivamente.

Com um novo estoque de 1,1 milhão de m², 2020 superou 2019 tanto no volume entregue quanto no percentual de área pré-locada (51,5%), contribuindo para o recorde de absorção e, consequentemente, para a queda do indicador de vacância. Para 2021, projeta-se um ano com muitas entregas, sobretudo em regiões como Cajamar e Guarulhos, onde se espera uma maior competição por áreas de alto padrão.

O operador de mesa de Renda Variável da VLG Investimentos, Juan Guillermo, explica que, apesar das incertezas do ano passado, o segmento de ativos logísticos foi pouco impactado pelos efeitos da crise provocada pelo novo coronavírus. Segundo ele, a menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e mudança nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo.

"Outro ponto importante a ser observado é que os fundos imobiliários de ativos logísticos muitas vezes são feitos com contratos longos e atípicos. Desse modo, portfólios que tenham maior concentração nesse perfil de contrato podem ser considerados mais 'seguros', mas, ao mesmo tempo, também demorarão mais para refletir possíveis aumentos dos aluguéis praticados no mercado", destaca.

Guillermo avalia ainda que o setor de galpão logístico continuará com uma demanda alta no decorrer deste ano, porém grande parte dos fundos já estão sendo precificados. Essa característica irá se manter, o que é diferente de outros setores dos fundos imobiliários. Para ele, o aumento da taxa básica de juros de 2% a 2,75% ao ano impactou o custo benefício dos fundos imobiliários como um todo, mas o setor de condomínio logísticos não irá mudar.

"Neste ano, os ativos logísticos tendem a ser mais resilientes. Consequentemente, há menor descasamento entre a oferta e demanda de ativos logísticos, resultando em aluguéis mais estáveis. No mês de janeiro, por exemplo, o segmento de galpões teve um retorno de 0,02%", finaliza.

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